二 房地产周期波动的蛛网模型

蛛网周期理论是对房地产周期最为基本的理论解释之一。房地产商品与农产品、畜牧产品一样，都具有较长的生产周期，在开发商对未来价格具有非理性预期的条件下，不同时期的需求量、供给量和价格之间的相互作用，将使房地产市场产生蛛网式的周期波动。

房地产周期波动的简单蛛网模型可用以下三个联立的方程式来表示：

其中P为价格，D为房地产需求量，S为房地产供给量，α、β、δ、η均为常数且均大于零。模型采用简单预期假设，即= Pt-n，其中n为建筑开发滞后期。模型的均衡价格为：

实际上式（2.15）为价格的n阶滞后自回归形式，自回归系数为-β/α。当自回归系数绝对值大于1时，模型发散，反之则收敛。根据供给弹性α与需求弹性β的相对大小不同，蛛网模型中房地产供求和价格的波动存在三种情况。

当α＞β时，均衡价格的自回归系数绝对值小于1，模型为收敛型蛛网，当市场受到冲击偏离初始的稳态路径以后，价格和供求会围绕稳态水平上下波动，但波动的幅度会越来越小，最后会收敛至原来的稳态路径。

当α＜β时，均衡价格的自回归系数绝对值大于1，模型为发散型蛛网，当市场由于受到冲击偏离初始的稳态路径以后，价格和供求上下波动的幅度会越来越大，偏离稳态路径会越来越远。

当α=β时，均衡价格的自回归系数绝对值等于1，模型为封闭型蛛网，当市场由于受到冲击偏离初始的稳态路径以后，价格和供求始终按同一振幅围绕稳态路径上下波动，既不进一步偏离稳态路径，也不逐步收敛于稳态路径。

但蛛网周期模型由于过于简化使参数域较严格，对现实房地产周期具体特征的解释力较弱。正如Wheaton（1987）所言，现实中的房地产市场问题远比蛛网周期来得复杂和深刻。蛛网周期的产生依赖于开发商的静态预期，而现代房地产市场特别是写字楼市场中，市场参与者一般为机构投资者，并且还存在众多的房地产研究咨询机构为机构投资者和开发商提供各种咨询服务，一些大的机构投资者和开发商还有自己专门的研究队伍；此外，机构投资者和大开发商还可以通过学习与经验总结，使其预期向理性预期逼近。因而，简单预期在某些特定类型的房地产市场中可能难以占据主导地位。

写字楼市场的蛛网周期机制也没有得到实证研究的支持。Hekman（1985）分析了1979～1983年14个城市写字楼市场的租金调整机制与投资开发反应，认为租金对当期空置率有强烈的反应，而以许可数衡量的写字楼开发在回归模型中与租金和写字楼使用行业就业的长期增长率高度相关，其间并不存在投资开发对市场条件的过度反应与滞后反应，从而否定了美国写字楼开发市场存在蛛网周期发生机制。

相比较而言，住宅市场参与者多为居民个人而非专业性投资机构，由于信息问题，更有可能存在蛛网式的周期发生机制。