第一章 绪论

一 问题的提出

历史经验证明，房地产市场具有很强的周期波动性，并且房地产市场的周期波动往往与宏观（区域）经济波动具有较高的关联性。

在20世纪80年代，基于日本人多地少及经济腾飞的事实，很少有人认为日本的房价会大幅下跌。随着房地产价格的不断上扬，1991年日本市街地价指数达到1980年的2倍，1970年的4.8倍（见图A1-1，见第26页）。而涨幅居前列的东京圈1991年的市街地价指数为1985年的2.7倍（见图A1-2，见第26页）。但进入20世纪90年代以后，日本房地产泡沫开始破灭。日本市街地价格指数从1991年的147.8点到2008年的63.9点，下降了56.77%。其中商业用地价格指数波动最大，从1991年的高点到2008年的低点下降了71.56%。东京圈市街地价格指数跌幅居各区域之首，从1991年到2005年市街地价格指数下跌了71.25%，商业用地价格指数下跌了80.67%。伴随着房地产市场和股票市场泡沫的破灭，日本经济陷入衰退，整个20世纪90年代被称为“失去的十年”，至今未见复苏迹象。

香港房价从1986年房地产市场复苏算起，到1997年最高点上升了7.1倍。在香港楼市繁荣时期，投机充斥，“炒楼花”盛行。但在1997年亚洲金融危机的作用下，香港房地产市场泡沫被刺破，房价出现大跌，香港私人住房价格指数从1997年10月172.9点的高点到2003年7月58.4点的低点，跌幅达66.22%（见图A1-3，见第27页），香港中产阶层在此次楼市泡沫破灭过程中财富缩水非常严重，大批的资产“负翁”由此诞生。

在美国房地产市场经历多年持续景气后，2005年第3季度房价增速开始放缓，从2007年第3季度开始房价出现环比下跌，此后房价出现了加速下滑的趋势（见图1-1）。房价连续上涨期间积累的泡沫风险在房价下跌阶段释放出来，成为美国次贷危机及之后全球金融风暴形成的直接诱因。

从我国情况看，自2002年以来，我国房地产市场也出现了连续多年的高度景气，房价涨速很快。但到2008年，房价持续上涨的势头出现了改变（见图1-2）。国家发改委和国家统计局的调查结果显示，2008年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比同时出现下降，分别下降0.4%和0.5%。

由于我国房地产市场的高位调整正逢全球金融经济危机的敏感时期，因而我国房地产市场的未来走向及其对宏观经济的影响倍受关注。现阶段对我国房地产周期波动的研究，不仅具有良好的研究素材和重要的理论价值，而且还有助于分析解决当前我国国民经济与房地产市场发展中所面临的一系列重大现实问题。

另外，房地产周期往往具有很强的区域差异性，不同的区域市场可能存在不同的房地产周期性特征。比如，次贷危机发生前当美国房价处于持续上涨期时，日本的房价仍未扭转自1990年以来的持续下跌趋势。不仅日本、美国等不同的国家和地区之间房地产周期波动存在较大的差异，而且同一个国家内部的不同城市之间，房地产周期波动也可能具有较大差别。比如，2002～2004年以上海等为代表的长三角城市房价出现急剧上涨的同时，海口等城市上一轮房地产泡沫形成的积压商品房尚未消化完毕，而以深圳等为代表的珠三角城市房地产市场也表现得非常平静。但自2005年开始，长三角城市房地产市场进入短暂的调整期，而珠三角城市的房价却开始加速上涨。因而，如果在房地产周期研究中简单地将不同区域的房地产周期混为一谈，不仅容易掩盖真实的房地产周期走势，甚至还可能颠倒事实形成误导。总而言之，房地产周期波动研究需要充分考虑到区域差异特征，否则研究的科学性将难以得到可靠保证。

基于以上认识，本书拟从区域差异角度对我国房地产周期波动做出理论解释、经验测度和阶段划分，从而为进一步的房地产周期理论研究、房地产投资决策及房地产相关政策制订提供科学参考。具体而言，本书所需要解决的主要问题包括5个方面，即为什么会发生房地产周期，或对房地产周期应作何种理论解释；房地产周期区域差异的形成原因或主要决定因素是什么；房地产周期波动是否会反过来对宏观（区域）经济构成影响，其动态特征如何；我国存在什么样的区域房地产周期波动；我国房地产周期波动区域差异的具体表现形式或特征是什么。